没买房的恭喜了，已经有炒房者降价抛房，降价潮要来了？

当前的一二线城市与三四线城市房地产市场用一个词来形容再贴切不过了，那就是冰火两重天。一二线城市因为是政策的主要调控地，不管是新房市场还是二手房市场都罕见的出现了量价齐跌的场面，而三四线城市因为调控并没有那么严格，加之一二线大量的外溢资金需求，越来越多的炒房客和投资客看准了三四线的“红利”纷纷在三四线城市“放线撒网”，造成了三四线城市火爆异常的场面，不管是一二线城市还是三四线城市，可能大家都有一个共同的感觉，那就是中国真的是特别缺房子，因为哪哪都买不到，哪哪都是排队买房的人，哪哪都是房子价格越来越高。

那么事实真的如此吗？我们看一组数据。2013年全国城镇家庭住房空置率高达22.4%，其中六大城市重庆、上海、成都、武汉、天津、北京的空置率分别为25.6%、18.5%、24.7%、23.5%、22.5%、19.5%。笔者查询了多个机构的数据，大致相同，都在20%以上，接近30%这个数值。（当然也有很多学者专家并不同意这些统计数据，因为很难有一个标准去界定达到什么样的状态就算空置,即使理论上有,在实践中也很难去操作。）可能很多人并不知道，根据发达国家的标准，空置率在10%以内，都算比较合适。超过20%的已属十分不正常，接近30%的国家寥寥无几，中国这次可谓是处于世界领先水平了，我国的住房空置率已高于美国、日本、欧盟等国家和地区。

一二线城市因为高就业率和丰富的教育、医疗、交通等社会资源，吸引越来越多的人涌入，这无可厚非。但我们看到，从今年伊始，一些屌丝的不能在屌丝的三四线甚至四五线城市都涌入了大量的买房人群，当然如果是环一线城市，如环京、环沪、环深等城市跟着受益也就算了，像安庆、芜湖、盐城、阜阳、六安这样的城市房价都已经过万元俱乐部了。笔者一直觉得这种火爆完全是不正常的。

“限价令”高悬，开发商利润被最大压缩，加速回款降价抛房成唯一选择？

“即使没有限价令，我现在也不敢涨价！”这话是某地开发商一把手说的。房地产发展至今，存在隐忧是不容辩驳的，尤其是房企高杠杆拿地、居民高杠杆购房，这都是潜在的巨大危机。而一些地方确确实实存在投资炒作过盛，房价早已触顶的现实，纵使没有限价令，开发商提高价格销售还有多少购买力可以支撑呢？不可否认“限价令”高悬也确实给开发商制造了麻烦，情况了解到有十几个项目本来打算在上半年开盘的，就是因为“限价令”一出二暂时中止了推盘计划。事实上限价的最大作用并不是阻止开发商销售，而是大大压缩了开发商的利润，尤其是过去两年高价拿地的开发商。很多人可能会说，不要在这里哭穷，前两年市场好的时候，赚了那么多，现在才稍微“紧”了一点就开始哭，少演那些“会哭的孩子有奶吃”的表演了。

众所周知，房地产开发不同于其它行业，这个行业最大的特点就是规模制胜。而寻求规模的最佳途径就是“快周转”，而“限价”政策恰恰成为了摆在开发商快周转路上的“拦路虎”。限价跟其他的调控措施不同，目前可以说是实施范围最广的措施。大到一二线城市，小到四五线城市，即使没有限购限售的地方，也是限价先行。

具体来看，虽然上半年楼市十分火热，但是进入下半年之后整个楼市突然降温，就连开发商最为看重的营销节点“金九银十”表现都不如人意。数据显示，2017年10月份全国商品房销售面积同比跌幅扩大至6.0%，这也是字15年3月以来的单月最大跌幅。

所以这让今年以来融资渠道受限的开发商更为焦虑，售价达不到预期就意味着少赚钱或不赚钱，这样的背景下大多数都会选择捂盘不售，不去申领预售证，但话又说回来，国家已经明确政策不会松绑，老这么捂着没有销售回款始终不是解决问题的最佳途径，而另外一方面负债偿还期临近，又不得不做出选择了。所以业内普遍的声音是，最迟3个月（明年春节后），开发商就会主动降价寻求回款了，届时才是刚需买房的好时机。

最近国家层面也是频频释放信号，其实就是告知大家要顺应潮流，买房卖房都要紧跟政策，何时该买房，何时该卖房，其实不仅要考虑政策，更要考虑自身情况，所以因人而异，不能一概而论。21日，住建部会同国土部、央行召开部分省市房地产工作座谈会时提出，把稳定房地产市场、化解泡泡风险作为重中之重，坚决打击投机炒作，净化市场环境；坚持调控目标不动摇、力度不放松，不能有任何“喘口气、歇歇脚”的念头。从这些信号中，我们应该对未来的房地产市场走向有了一个基本的把握，房价何去何从，实际上已经非常明确。只有深刻理解“房子是用来住的而不是用来炒的”这个定位才能真正理解当下各种政策的初衷。

1、严厉打击炒房行为。

从来没有像今年一样，针对炒房者的围追堵截这么严厉和密集。这完全因为去年国家提出房子是用来住的而不是用来炒的这个定位后，一切都变了，曾经把房子当作炒作工具的时代注定要结束，那是一个疯狂的年代，炒房者对市场秩序的扰乱是不可想象的，对人心的腐蚀更是不可描述，多少人因为一套房丧失了道德的底线？严重偏离了主流价值观。这都是炒房者引领下的房地产时代造成的恶果。

三部委提出，大力整顿规范市场秩序，坚决打击投机炒作。国家统计局局长宁吉喆曾透露，房地产长效机制正在紧锣密鼓制定，会适时出台。中国近年来房地产市场在城市间的分化加剧，国家反对房地产投机的态度不会变。预示着后续楼市调控升级的可能性仍较大，需要警惕炒房者对市场的健康造成威胁。

2、楼市调控不会放松甚至会继续严厉执行。

楼市调控会放松吗？再问这种问题就有点明知故问了。此前如果你把希望放在调控放松上，或者心存侥幸，毕竟以往只要市场稍微有点下落就有救市行为，也让你沉浸在过去的逻辑中，这倒是可以理解的。但是到现在大戏唱到现在难道你还看不懂吗？房地产已经变天了，而且大局已经基本敲定。虽然调控已经取得一定成效，但是调控的成果尚需要坚持来稳定。

三个国家部门应该说是继续强化调控的持续性，坚持调控目标不动摇、力度不放松，不能有任何“喘口气、歇歇脚”的念头不正是对之前政策目标的强化吗？“要稳定房地产市场，坚持政策连续性稳定性，加快建立长效机制”，这句话正在被逐步落到实地。最近，已经有不少部门相继表态，在房住不炒的大背景下该如何各司其职，做好市场稳定的目标。

调控不仅不会放松，反而一些热点城市还会更加严厉。

3、真正为百姓解决居住问题。

无论政策如何，最终都应该以满足大家的居住需求为目标。三部委强调，各地要大力发展住房租赁市场，加大对新市民的公租房保障力度，因地制宜发展共有产权住房，继续推进城镇棚户区改造，加强城乡统筹和区域协调，推动城乡一体化建设。

只堵不疏显然是不够的。如果仅仅是打击炒房者，那肯定不够，在打击炒房的严厉政策背景下，我们也看到国家在保障居住工作上的努力。之前，安家融媒经常说的一句话就是保障不同层次的居住需求，实现居住形式多样化，而今天有了国家正式表述，即建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。最终实现所有人住有所居。说白了，还是我经常说的，有钱人住豪宅，没钱的可以租房，有点钱却不太多的可以选择共有产权住房。购房者该不该买房，买什么样的房，看看自己的身份和钱包，一目了然，不管炒房还是普通刚需或者是打算租房的年轻人，心都该踏实了。

随着一系列政策的铺垫，房子回归居住属性越来越明显，到那时，通过财税机制、空置税等来约束囤房行为，基本上长效机制就形成了。

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